【2027年3月31日期限】相続登記を放置したら10万円の過料！義務化2年目にやるべきことと費用を完全解説

「実家は今も亡くなった父さんの名義のまま」「おじいちゃんの土地、どうなってるか分からない」——もし心当たりがあるなら、この記事を最後まで読んでください。

2024年4月1日から、相続登記（不動産の名義変更）は法律で義務化されました。知らないうちにやってはいけないことが決まっていたのです。そして2027年3月31日、義務化のタイミングで設けられた3年間の猶予期間が終了します。あと残り約1年、タイムリミットが迫っています。

「まあ親の土地なんて使わないし」「兄弟で揉めてるから放置してる」——そんな理由で手続きを先延ばしにしていると、10万円以下の過料（行政罰）が待っています。しかも怖いのは罰金だけじゃありません。相続登記を放置すると、将来的に不動産の売却も担保設定もできず、家族の相続問題が雪だるま式に膨らむというリスクがあるんです。

特に注意してほしいのが、2024年4月1日より前に親や祖父母が亡くなっている方。このケースは過去分の遡及適用対象となり、2027年3月31日までに登記を済ませないと過料対象になります。10年前、20年前、あるいはもっと昔の相続でも容赦なく適用されるため、多くの家庭が該当しているはずです。

この記事では、「相続登記って何？」レベルから完全に理解できるように、法務省・法務局の公式情報をベースに、義務化の正確な内容、過料が科される具体的な流れ、手続きの費用相場、間に合わない場合の緊急対応策まで徹底解説します。2026年〜2027年にかけて同時進行する住所変更登記の義務化や所有不動産記録証明制度など、関連する最新制度もまとめて解説するので、この記事1本で相続登記まわりの全体像が把握できるはずです。

【要確認】あなたの家も対象かも？——所有者不明土地という静かな危機

そもそもなぜ相続登記が義務化されたのか、ちょっと驚きの数字から入らせてください。

全国土の約20%が「所有者不明土地」という衝撃

国土交通省の調査によると、日本の土地のうち約20%が所有者不明の状態にあります。20%というと、九州の面積をすべて足したくらいの広さです。誰のものか分からない土地が、九州まるごと分ある——そんな状況なんです。

どうしてこんなことになったかと言うと、主な原因は相続が起きても登記されないまま放置されたことにあります。お父さんが亡くなって、そのまま名義変更せず、次にお母さんが亡くなって、また放置……これを繰り返すうちに、相続人が10人、20人と増えていき、誰が所有者なのか誰にも分からなくなってしまう。これが全国で起きていた現象です。

所有者不明土地が引き起こす社会問題

所有者不明土地は、単に「誰のものか分からない」というだけでは済みません。具体的には以下のような問題を引き起こしています。

• 災害復旧工事が進まない（持ち主の同意が取れないから）
• 道路拡張や公共事業が止まる
• 空き家が放置され、倒壊・火災のリスクが地域に広がる
• 雑草や不法投棄の温床になる
• 民間の不動産取引が滞る

この問題を解決するために、2021年に法律が改正され、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されたわけです。これまでは「やってもやらなくても自由」だったものが、「やらないと罰金」に変わったということ。これは相続制度における戦後最大級の大改革と言っても大袈裟ではありません。

2026〜2027年は関連制度が一気に動く重要期間

そして今が、その改革の「山場」にあたります。向こう1〜2年で以下のイベントが立て続けに起こります。

• 2026年2月2日：所有不動産記録証明制度スタート（自分や親の不動産を一覧で確認できる）
• 2026年4月1日：住所変更登記も義務化（5万円以下の過料）
• 2027年3月31日：過去の相続分の猶予期限（これを過ぎると10万円の過料対象）

特に2027年3月31日は「Xデー」です。これまでダラダラと放置されてきた過去の相続案件が、この日を境に一気に過料対象になる可能性があります。今動かないと本当に間に合わなくなります。

相続登記義務化の正確な内容——何をいつまでにやればいいのか

ここから具体的な中身に入ります。堅い話に感じるかもしれませんが、できるだけ分かりやすく説明するので安心してください。

2つの義務：基本義務と追加義務

相続登記の義務には、実は2種類あります。

①基本義務（不動産登記法76条の2第1項）：相続（遺言を含む）によって不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければならない。

シンプルに言い換えると、「親が亡くなって、親の家を自分が相続するんだと分かった日から、3年以内に名義変更してね」ということです。

②追加義務（同条第2項）：遺産分割協議が成立した場合、その成立日から3年以内に、あらためて協議結果に基づいた登記をしなければならない。

こちらは「家族会議で誰が相続するか決まったら、決まってから3年以内に登記してね」という意味です。

2027年3月31日問題——過去の相続分の期限

ここが最重要ポイントです。2024年4月1日より前に発生した相続（つまり既に亡くなっている親の不動産で登記未了のもの）についても、義務化の対象になります。

法律上の表現は「民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第6項」という条文に書かれていますが、簡単に言うと次のルールです。

• 施行日（2024年4月1日）以前の相続：2027年3月31日までに登記
• 施行日以後の相続：取得を知った日から3年以内に登記

つまり10年前、20年前、あるいは戦後すぐに相続されて登記されていない土地があっても、すべて2027年3月31日という共通のデッドラインが設定されているんです。これは多くの家庭に当てはまる可能性が高い話です。

「知った日」の数え方に注意

「知った日」という言葉がちょっと曖昧に感じますよね。これは次のどちらも満たした日を指します。

1. 相続の開始があったこと（親などが亡くなったこと）を知った日
2. その不動産の所有権を自分が取得したことを知った日

たとえば、親が亡くなったことは知っていたけど、「まさか親が田舎に山林を持ってるとは思わなかった」という場合。その山林の存在を知った時点から3年以内が期限になります。親の死後しばらくして固定資産税の通知が届いて初めて知った、というケースでも同じです。

放置したら10万円の過料——実際に罰金が科される流れ

「でも実際には過料なんて科されないんでしょ？」と甘く見ている方もいるかもしれません。しかし油断は禁物です。過料が科されるプロセスを具体的に見ていきましょう。

ステップ1：登記官が違反を把握する「端緒」

全国すべての相続登記未了物件を法務局が網羅的にチェックするわけではありません。ただし、次のような場面で違反が発覚することがあります。

• 相続人が別の不動産の登記申請をしたとき、遺言書や遺産分割協議書に他にも相続した不動産が記載されていた場合
• 相続人が法務局の相談窓口で相談した際に判明
• 2026年から始まる所有不動産記録証明制度で自分の持ち物が一覧化されたとき
• 第三者からの通報や登記簿の照会から判明するケース

つまり「ひとつの相続関連手続きをしたら、芋づる式にバレる」パターンが多いということ。特に遺産分割協議で複数の不動産がある場合は要注意です。

ステップ2：法務局から催告書が届く

違反が発覚しても、いきなり過料が科されるわけではありません。まず法務局の登記官から「催告書」が送られてきます。これは「○月○日までに相続登記の申請をしてください」という内容の書類です。

この段階で素直に登記をすれば、過料の対象にはなりません。つまり、ここでセーフになるチャンスがあります。

ステップ3：裁判所への通知

催告書の期限内にも登記しない、かつ正当な理由も認められない場合、登記官は管轄の地方裁判所に違反事実を通知します。この段階まで来ると、いよいよ本格的に過料の裁判手続きに入ります。

ステップ4：裁判所が過料を決定

裁判所が事情を聴取し、10万円以下の範囲で過料額を決定します。決定に不服があれば1週間以内に異議申し立てが可能ですが、正当な理由がなければ基本的に覆りません。

前科はつかないが油断は禁物

ひとつ押さえておきたいのが、過料は刑事罰ではないということ。同じ読み方の「科料」は前科がつきますが、「過料」は行政罰なので前科はつきません。ただし、前科がつかないからといって10万円は安くはないですし、過料を払っても相続登記の義務自体は消えません。結局は登記手続きをやらなければならないので、早めに対応するのが賢明です。

「正当な理由」として認められるケース・認められないケース

前章で「正当な理由があれば過料は科されない」と書きました。では具体的にどんな理由がOKでどんな理由がNGなのか、法務省の通達（令和5年9月12日付け法務省民二第927号）で示されている内容を整理します。

正当な理由として認められる可能性が高いケース

• 相続人が極めて多数で、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に長期間を要する場合——代々相続登記を放置してきて、ねずみ算式に相続人が数十人になっているようなケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある場合——裁判で争っている最中で誰が取得するか決まらない
• 申請義務を負う相続人自身が重病・長期入院などで申請できない場合——客観的に手続きが困難
• 経済的に困窮しており、登記費用（登録免許税など）を支払う能力がない場合——生活保護世帯など
• DV被害者等で、生命や身体に危害が及ぶおそれがある場合——住所を登記簿に載せると危険

正当な理由として認められない可能性が高いケース

• 「忙しいから」「仕事があるから」——単なる個人の都合ではNG
• 「手続きが面倒だから」——これは完全にアウト
• 「兄弟と仲が悪くて話し合いたくない」——後述の相続人申告登記を使うべき
• 「知らなかった」「義務化されたのを聞いていない」——法律の不知は原則として言い訳にならない
• 「固定資産税は払っているから問題ないと思った」——固定資産税の支払いと登記は別問題

見てわかるように、「やりたくない」系の理由は一切通用しません。正当な理由はあくまで「物理的・客観的に登記できない事情」に限定されると考えてください。

間に合わない時の裏技——「相続人申告登記」という救済制度

「いやいや、兄弟と話し合いが進まないんだから、どうやって3年以内に登記するんだよ」——そう思った方、安心してください。実は法改正と同時に、そういう方のための救済措置が用意されています。それが「相続人申告登記」という新しい制度です。

相続人申告登記とは

相続人申告登記は、「私はこの不動産の相続人のひとりです」と法務局に申し出るだけの簡易的な手続きです。正式な相続登記と違って、誰が取得するかを決めなくても申し出ができます。

この申し出を3年以内にすれば、その時点で相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。つまり過料の対象から外れるというわけです。

正式な登記との違い

• 手続きが簡単：遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書は不要。申告者本人の戸籍謄本と住民票があればOK
• 費用が安い：登録免許税は不要（手数料のみ）
• 1人でもOK：他の相続人の合意は不要。自分1人で申し出できる
• 処分はできない：この登記だけでは不動産を売却・担保設定できない
• 暫定措置：後で遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記が必要

相続人申告登記を使うべきケース

以下のような状況なら、迷わず相続人申告登記を検討してください。

• 兄弟姉妹と遺産分割協議がまとまらない
• 相続人の所在が分からない人がいる
• とにかく3年の期限が迫っていて、時間がない
• 「ひとまず義務だけは果たしておきたい」
• 登記費用を今すぐ捻出できない

特に遺産分割で揉めている場合、この制度は強力な時間稼ぎになります。詳しくは兄弟姉妹で揉める遺産分割トラブル完全ガイドで解説していますので、兄弟間で話が進まない方はあわせて読んでください。

2026年から連動する関連制度——住所変更登記義務化と所有不動産記録証明

2026年は相続登記義務化に関連する制度が立て続けに動きます。どれも重要なので押さえておきましょう。

制度1：所有不動産記録証明制度（2026年2月2日〜）

これはかなり便利な新制度です。これまで「亡くなった親が全国にどれくらい不動産を持っていたか」を調べるのは大変でした。市区町村ごとに固定資産税の名寄帳を取り寄せる必要があり、漏れも発生しやすかったのです。

2026年2月2日からスタートした所有不動産記録証明制度を使えば、法務局で手数料を払うだけで、特定の人（亡くなった親など）が全国で所有している不動産を一覧化した証明書を取得できます。オンライン請求も可能で、手数料は窓口で1通1,600円です。

この制度を使えば、「知らない不動産があった！」という驚きを防げます。相続発生時には、まずこの証明書を取得して全貌を把握するのが新しい定番になります。

制度2：住所変更登記の義務化（2026年4月1日〜）

実はもう一つ、新しい義務が加わります。不動産の所有者は、住所や氏名を変更したら2年以内に変更登記をしなければならなくなりました。違反すると5万円以下の過料です。

引越し、結婚改姓、会社名変更——これらすべてが対象です。「私は不動産なんて持ってないから関係ない」と思う方、実家を相続したら途端に当事者になりますのでご注意を。

ただし救済措置として「スマート変更登記」という制度も同時スタートします。これは事前に法務局へ生年月日などの情報を登録しておくと、引越ししたときに登記官が職権で自動的に変更登記をしてくれる制度です。住基ネットとの連携により、いちいち申請しなくて済むようになります。積極的に活用しましょう。

制度3：DV被害者の住所非公開措置（2024年4月1日〜）

こちらはすでに始まっていますが、DV・ストーカー被害者が登記簿に住所が載ることで危害が及ぶ可能性がある場合、申し出により登記事項証明書から住所を除外できるようになりました。被害者支援団体や法務局の住所など、代替の住所が記載される形です。

相続登記の手続きと費用相場——自分でやる vs 司法書士に頼む

実際の手続きはどのくらい大変なのか、費用はいくらかかるのか、具体的に見ていきましょう。

相続登記の基本的な流れ

1. 戸籍謄本の収集：亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍謄本
2. 遺産分割協議書の作成：誰がどの不動産を相続するか決めた書類
3. 登記申請書の作成：法務局に提出する書類
4. 登記識別情報等の準備：固定資産税評価証明書、住民票など
5. 法務局に申請：窓口・郵送・オンラインから選択
6. 登記完了：申請から完了まで通常2〜4週間

必要な費用の内訳

• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%（1,000万円の不動産なら4万円）
• 戸籍謄本取得費：1通450〜750円、相続人の数×枚数で数千円〜2万円
• 固定資産税評価証明書：1通200〜400円
• 登記事項証明書：1通600円
• 司法書士報酬（依頼する場合）：5万〜15万円が相場

登録免許税の免税措置があるのはご存知でしたか？

知らないと損する制度として、相続登記の登録免許税には免税措置があります。以下のいずれかに該当すると、2027年3月31日までは登録免許税が免除されます。

• 相続により土地を取得した者が相続登記をせずに亡くなった場合の相続登記（数次相続）
• 不動産の価額が100万円以下の土地に係る相続登記

田舎の価値が低い土地や、相続が何代も続いて放置されてきたケースでは、この免税措置が使えるかもしれません。該当しそうな方は司法書士に確認してみてください。

3パターンの費用相場

兄弟姉妹で揉めて登記できない時はどうする？

相続登記義務化の現場で最も多いトラブルが、「兄弟姉妹の話し合いがまとまらない」というケースです。

典型的な揉めパターン

• 実家の不動産を誰が相続するかで対立
• 長男が「自分が継ぐ」と主張、他の兄弟が納得しない
• 不動産の評価額をめぐる争い
• 生前贈与や介護の貢献を巡る特別受益・寄与分の主張
• 疎遠な兄弟と連絡が取れない

こうした場合、3年以内の期限に間に合わないことが多いです。しかし対処法はあります。

対処法1：相続人申告登記で時間を稼ぐ

先ほど説明した相続人申告登記を使えば、自分1人で義務を果たせます。兄弟と話し合いがまとまる前に、まず自分だけ申告しておきましょう。

対処法2：家庭裁判所の遺産分割調停

話し合いでまとまらない場合、家庭裁判所で調停を申し立てる方法があります。調停委員が間に入って解決を目指します。調停中は「正当な理由」として認められる可能性が高いです。

対処法3：弁護士を介入させる

感情的な対立で話が進まない場合、弁護士に間に入ってもらうのが最も効果的です。特に遺産の評価額が大きい、相続人の数が多い、生前贈与を巡る争いがあるケースでは、専門家の介入が必須です。

詳しくは【令和6年司法統計】兄弟姉妹で揉める遺産分割トラブル完全ガイドで、9つの典型ケースと調停・審判の実務手順を解説しています。兄弟間で揉めている方は必ず読んでください。

よくある疑問Q&A

Q1. 10年前に父が亡くなり、実家は父名義のままです。どうすればいいですか？

あなたも義務化の対象です。2027年3月31日までに相続登記をしなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。まずは相続人を確定させるため、父の出生から死亡までの戸籍謄本を集めてください。兄弟姉妹で話し合いが進まない場合は、相続人申告登記を先に済ませておけば過料のリスクは回避できます。

Q2. 亡くなった親の不動産がどこにあるか分かりません

2026年2月2日からスタートした「所有不動産記録証明制度」を使ってください。法務局で手数料1,600円を払えば、亡くなった親が全国で所有していた不動産の一覧を取得できます。この制度が始まる前は、固定資産税の納税通知や役所での名寄帳請求に頼るしかありませんでしたが、今は格段に楽になりました。

Q3. 兄が実家を取得することで話がついています。他の兄弟にも登記義務はありますか？

不動産を実際に相続して取得する人にだけ登記義務があります。つまり、実家を取得する兄には登記義務がありますが、取得しない他の兄弟には登記義務はありません。ただし、遺産分割協議書に全員の署名捺印が必要なので、協力は求められます。

Q4. 相続放棄をしました。登記義務はありますか？

家庭裁判所で相続放棄の手続きをした場合、あなたは最初から相続人ではなかったことになります（相続開始時に遡及して効力が発生）。したがって、不動産の登記義務も発生しません。相続放棄の手続きは相続開始を知った日から原則3か月以内なので、借金など負の遺産がある場合は早めに検討してください。

Q5. 登記費用が払えない場合はどうすればいいですか？

法務省の「正当な理由」の例示には「経済的に困窮しており、登記費用を支払う能力がない場合」が含まれています。ただし、この認定は個別判断です。また、100万円以下の土地や数次相続の土地には登録免許税の免税措置（2027年3月31日まで）があります。該当しそうな場合は、法テラスや司法書士会の無料相談を活用してください。

Q6. 過料を払えば登記しなくていいですか？

いいえ。過料を払っても相続登記の義務は消えません。引き続き登記の必要があり、次回は再度催告→過料の流れになる可能性があります。つまり罰金を払い続けることになるので、結局は登記するしかありません。早めに手続きを進めるのが最も損失の少ない選択です。

Q7. 相続した土地が不要で、売れもしない場合はどうすれば？

そういう方のために「相続土地国庫帰属制度」という制度があります（2023年4月27日スタート）。一定の条件を満たす土地であれば、国に引き渡すことで固定資産税などの負担から解放されます。ただし審査手数料14,000円と10年分の土地管理費相当額の負担金が必要で、建物がある土地や担保権が設定されている土地は対象外など、条件があります。詳しくは法務省の公式サイトで確認してください。

Q8. 中山美穂さんのような高額相続の場合、登記義務はどう関係しますか？

基本的なルールは同じです。不動産を相続した人は3年以内に登記が必要で、高額不動産だからといって特例はありません。むしろ高額な場合は相続税の申告期限（10か月以内）と同時に動かないと間に合わなくなるため、早期に税理士・司法書士に依頼する必要があります。高額相続の実情については中山美穂さんの相続税20億円の話題の記事で詳しく解説しています。

まとめ：2027年3月31日の前に必ずやるべきこと

相続登記義務化は、多くの方にとって「知らなかった」では済まされない大きな制度変更です。特に2024年4月より前から親名義のまま放置されている実家や田畑がある方は、2027年3月31日という明確なデッドラインが設定されています。残された時間は、あと約1年。戸籍謄本を集めて、兄弟姉妹と話し合って、書類を揃えて、法務局に申請する——これだけの作業を1年で終わらせる必要があります。

本記事でお伝えしたい3つのメッセージはこちらです。

• 「うちは関係ない」と思っている方ほど、まず確認を——親名義のままの不動産がないか、所有不動産記録証明制度で一覧化してみましょう
• 話がまとまらなくても、相続人申告登記で時間は稼げる——1人で完結する簡易制度なので、期限ギリギリの救世主になります
• 迷ったら専門家に相談——司法書士は登記手続きのプロ、弁護士は紛争解決のプロ。それぞれの守備範囲を理解して使い分けを

相続登記は単なる事務手続きではなく、家族の財産を次世代へ確実にバトンタッチするための重要な儀式です。面倒だから、揉めそうだから、という理由で放置すると、後の世代にますます解決困難な形で問題を残すことになります。逆に今きちんと登記しておけば、売却も担保設定もスムーズに行え、将来の選択肢を広げておくことができます。

兄弟姉妹や親族との話し合いで揉めてしまい、弁護士への相談が必要になった場合、費用面の不安がつきものです。任意保険の弁護士費用特約は通常「被害者側」のトラブルのみ対象ですが、相続のような家族内の民事トラブルは対象外となるケースが大半です。そういう場面で役に立つのが弁護士保険（弁護士費用保険）です。たとえば弁護士保険ミカタは1日たった98円の負担で、相続関連の示談交渉や損害賠償請求への個別サポートを受けられる仕組みです。ただし加入前に既に発生しているトラブルや、親族間の不担保期間（加入後1年以内）には制限があるため、あくまで将来の備えとしての検討になります。

2027年3月31日まで残り約1年。今日から動けば、余裕を持って対処できます。「そのうちやろう」が一番危険です。まずは親名義の不動産がないか、法務局の所有不動産記録証明制度で確認するところから始めてみてください。

関連情報・相談窓口

• 法務省 相続登記申請義務化特設ページ：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
• 法務局：各都道府県の法務局で相談可能
• 日本司法書士会連合会：全国の司法書士を検索
• 法テラス：0570-078374（無料法律相談の案内）
• 日本弁護士連合会：全国の弁護士会で無料相続相談

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免責事項
本記事は弁護士保険代理店が一般的な法制度の情報提供を目的として作成したものであり、特定の法的助言を構成するものではありません。本記事で紹介した条文・手続き・費用相場は2026年4月時点で法務省・法務局・日本司法書士会連合会等から発表されている情報を引用したものです。実際の手続きや費用は個別の事情により異なるため、具体的な相続登記については、必ず司法書士・弁護士・法テラス等の専門機関にご相談ください。記事内容は今後の法改正・運用変更・判例蓄積等により変更される場合があります。

主な引用元：法務省「相続登記の申請義務化について」、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」、民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）、不動産登記法第76条の2・第164条、法務省民事局通達（令和5年9月12日付け法務省民二第927号）、日本司法書士会連合会公式サイト、政府広報オンライン「相続登記義務化」、法務局「相続登記が義務化されました」